政策利好 不动产私募投资基金将迎发展机遇

金融小镇网12月1日讯：在各方期待中，支持房地产市场平稳健康发展的“第三支箭”终于开弓射出。11月28日，证监会新闻发言人宣布，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

一石激起千层浪，房地产行业股权融资恢复成为市场焦点。11月29日，A股房地产板块出现久违强势上涨，截至当日收盘，40余只房企个股涨停；11月30日，截至《金融时报》记者发稿前，房地产开发、房地产服务等板块涨势虽较前一日有所减缓，但涨幅依然靠前，约10只地产股涨停。

对私募股权市场而言，此番资本市场涉房政策出现重大变化尤为意义不凡。在5项措施中，私募股权投资基金便占据其中一项。

证监会表示，积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

母基金研究中心认为，未来，不动产私募投资基金将迎发展机遇。利用私募基金盘活经营性不动产，将是房地产新发展模式重要方向。

未来发展空间广阔

“私募股权投资基金风险偏好高，但核心也是要管理好项目风险，从国际经验来看，一些大型且较为成功的私募机构往往有相当比例的不动产投资项目，这些股权投资有助于拓展收益来源，提升整体收益稳健性。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《金融时报》记者表示。

以黑石为例，据母基金研究中心资料显示，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的接近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。黑石私募股权基金和私募债基金相较业绩基准表现平平，但地产基金业绩却长期突出。

此外，2022年上市的另类资产管理公司德太资本（TPG）的不动产业务也出现了大幅增长。数据显示，截至2022年三季度，TPG的不动产业务资产管理规模达200亿美元，同比增长超过80%。其中，产生管理费的资产管理规模为130亿美元，同比增长116%。

“投资者通过房地产基金来配置房地产将是未来大方向，当前环境下专业的房地产私募股权基金管理人将获得比较广阔的发展空间。”母基金研究中心表示。

在植信投资研究院资深研究员马泓看来，积极发挥私募股权基金的作用，开展不动产私募投资基金试点，表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。

周茂华认为，房企通过私募股权投资基金融资，门槛及融资成本相对较低，融资效率相对较高，同时私募机构也可以为房企带来一些发展所需要素，如管理经验、拓展销售渠道、专业技术等资源。

首开股份率先行动

就在证监会发布支持房企股权融资的当晚，首开股份连发两份公告，宣布拟投资藏山新融壹号城市发展股权投资基金（天津）合伙企业（有限合伙）（以下简称“基金”），成为基金的有限合伙人，认缴出资不超过13.44亿元，参与基金设立，获得基金未来项目投资相应收益。

据前述公告显示，基金成立时间预计为2022年12月，总认缴规模不超过27.451亿元，基金期限5年，其中前两年为投资期、后3年为退出期。基金拟采用股权投资的形式，收购位于一线城市核心区域的商业和办公物业，进行长期持有并经营。退出方式为出售项目公司或标的资产。

对于选定基金管理人为珠海东方藏山资产管理有限公司（以下简称“珠海东方藏山”），执行事务合伙人、普通合伙人（GP）为珠海东方藏山、新保咨询（海南）有限公司的原因，首开股份表示，利用两家公司专业化的投资背景及完备的风险防控措施，依托其多年来对于细分行业的投资经验，为公司最大限度地规避投资风险；且投资标的为位于一线城市核心区域的商业和办公物业，公司对相关业务较为熟悉，所投资的项目风险较低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该基金目标是收购物业，其实是存量资产收购的概念，体现了相关房企从传统增量开发到存量运营管理的思路转变。

“此次明确开展不动产私募投资基金试点，对于此类私募投资机构来说提供了较好的机会。同时，此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，是盘活目前存量债务和存量资产的重要举措。”严跃进认为，此类私募股权投资基金可以为房企量身定做特殊的金融投资服务产品，对于更快更好地化解房企债务问题、促进房企资金状况快速改善等具有积极作用。

拓宽股权融资渠道

某中型券商房地产首席分析师告诉《金融时报》记者，此次允许符合条件的私募股权机构设立不动产私募投资基金，一方面是解决“保交楼”的资金来源问题，通过一部分高信用级别资金，撬动社会资金参与；另一方面也可以让有存量商业地产的房企缓解资金压力。

“信贷、债券均属于债权融资，期限较短，相应的金融机构风险偏好也比较低，与当前房企所需资金类型更为匹配。”上述分析师进一步表示。

中信证券首席经济学家明明也表示，此次证监会发布的5项措施旨在控制新增债务的前提下，改善房企流动性问题，以市场化方式逐步化解房地产市场风险，既要“防风险”，也要“稳增长”。“积极发挥私募股权投资基金作用”拓宽了房企股权方面的融资渠道，助力其化解存量债务。

中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，股权融资的优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时也可为房企融资提供充足的渠道，有利于房企资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善行业整体的资产负债情况。

中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇认为，短期来看，5项措施有助于扭转房地产市场下行风险，并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑；中长期来看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产企业新发展模式的形成，推动房地产市场平稳健康发展。

来源：金融时报