“提前还房贷”为啥又掀高潮？

由于抵押贷款利率高于理财利率，只需将抵押贷款利率高于投资理财利率，只要房价还在下跌，房主们预期房价会下跌，提前还贷的动机就会一直存在。

事实上，2022年周围的早期还贷潮。2023年初，为何又刮起了“提前还贷”的高潮？一方面，尽管抵押贷款利率在2022年至今下降了约1%，但对普通百姓来说仍然非常高。住房贷款早就发放了，利率要高达5%。尤其是在2016-2021年，房地产市场的房价上涨了5%以上的抵押贷款利率。关键是，储蓄和理财产品的利率现在普遍低于3%。

例如，限存的定期利率在5年为1.5%（零存整取、整存零取）-3%（定期存款）。货币型基金，其先前的收益比储蓄更好，在2022年的利润低于储蓄利率。在人们眼中，银行理财产品过去是没有风险的，但现在却大跌眼镜，甚至产生了负面收益。相对较高资管的收益（2017年为6.5%），亏损资本在2022年继续出现。没有什么特别的伤害，乍一看，抵押贷款利率也是很高的。为什么“提前还房贷”又有性高潮？

记得2014-2017年，那时双创变了，房地产一年到一个台阶，社会发展需要很多资金，金融环境比较宽松，很多金融企业都是有条理的融资，普通百姓很容易找到6%-10%投资产品，大多是刚兑。因此，即使那时候的抵押贷款利率高于5%，也相对较低。因此，当时大家在买房时，都想多办理抵押贷款，少给首付款，把剩余的积蓄搬到投资理财和资产管理。

今天，情况不同了，抵押贷款利率高达变变，理财产品收益下降，自然会从“尽可能多处理贷款”转变为“抢着提前还贷”。最近，理财产品收益大跌一次，甚至出现了净亏损，也引发了大规模的赎出。怎么处理返到银行存款户的钱？普通百姓很聪明，简单加减法很清晰，提前还贷是最好的选择，相当于投资理财的变向。此外，还有一个重要的开放因素是近期抵押贷款利率的动态管理。

根据中央银行现行政策，在7038个大中城市中，2023年第一套房屋的抵押贷款利率不设定最低。这70个城市都是人口和经济基础较好的城市。全国各地的地市也有200多家，城市房价大多在下跌。因此，未来首套房按揭利率将在全国绝大部分城市取消低限。对于存量抵押贷款，高利率的弊端更突出。这时，如果不还房贷，或者贷款后卖房再买房，闪展是低息住房贷款。

对银行来说，近些年实体线贷款利率在19872022年下降了34个百分点。我国对中小企业微贷的份额也规定了不低于30%的低息。因此，住房贷款是一种优质资产。与此同时，2022年居民储蓄同期增加近8万亿元，其中大部分是定期存放的，包括理财赎回基金、预防性储蓄和买房推迟。资本成本增加，增加量抵押贷款审批下降，存贷款提前还款，当然金融机构的盈利能力受到冲击性。为什么“提前还房贷”又有性高潮？

普通百姓在2021年上半年度“等待放贷”，现在“等待还款”。在房地产市场预期反转的背景下，一年多的时长造成了如此大的差距。过去，老百姓普遍认为房价会增涨，资产收益远远高于抵押贷款利率的成本费，对抵押贷款利率不敏感。今天，房价预期发生了逆转，住房成本也出现在各个方面，包括住房贷款、物业管理和折旧费，这是最近房地产市场低迷的根源之一。

只要抵押贷款利率高于投资理财利率，只要房价还在下跌，房主对房价的预期下降，就会有提前还贷的冲动，一直存在。房价下跌城市的抵押贷款利率不会再设定低限，一方面是为了收拢抵押贷款利率和银行理财利率之间的贴现，另一方面是为了降低抵押贷款利率。与此同时，目地正在鼓励人们购买房屋并降低房价下跌的预期，而新政策最近已成为供应端qflp。

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