产业园区各阶段盈利手段

做园区，要避免理想主义和教条误导，把前期准备工作做细，把企业利益保障谈妥，把商业逻辑理顺，才能按照节奏有条不紊的发展，做时间的合伙人，将园区养熟。

1、破局阶段（前2年），园区（一期）交付，展厅、景观等形象工程基本建成。

园区主要任务是策划规划、载体开发建设和形象工程打造，加之优惠政策释放，销售 / 租赁收益基本为零，所产生的红利大都是不可变现的，比如由于区位利好带来的土地增值收益，或是引入资源合作者合作开发，自己享有的土地入股收益等。

这一阶段是整个时序中投入最大、收入最小（没有收入）的时期，同时也是整个项目定调的最关键时期，无论是工业园区、科技园区，总是要在符合大的逻辑下，力求功能好用，形象好看，在开始阶段做好规划设计，就是为后期的销售、招商、运营提供必要保障。

2、去化阶段（3、4年），周边配套基本成型、市政设施上一个层次，主要道路打通，这一阶段，园区的主要任务是住宅/写字楼可销售部分去化，以及租赁物业的（预）招商。

这一阶段主要赚的是物业销售的钱，有前期开发的基础，整体形象已初见雏形；而后续的租赁物业，又给投资者以足够的想象空间，用销售物业的钱反哺产业地产开发与运营，真正实现以园养园的开发模式，降低开发风险。

同时，这阶段对产业的要求不高，只要符合政府要求即可。

3、发展阶段（5、6年），区域配套完善，平台载体基本建成，招商策略以快速去化为第一要务，出租率达到80%以上，人气集聚效应明显。

企业通过汇集企业资源，通过经营服务平台，帮助企业做大做强；同时以优惠政策吸引部分企业虚拟入驻。

这一阶段，园区赚的是租金收益和税收分成的钱，经过5年左右的发展，园区出租率已经比较高，首批入驻企业已经形成一定产值和税收规模；这阶段，园区可为后续的产业提升打好基础，比如围绕主导产业进行企业招商，清退产业低端，以及发展情况不好的企业；同时，对于重资产运营、社会贡献大的园区开发建设而言，开发商应在获取中间收益的同时分享循环收益，才能保证园区的持续开发与运营。

4、成熟阶段（7-10年），区域环境与政策成熟，招商策略由「聚人气」向「聚产业」转变，形成2-3个产业集群，园区产值和税收较之前大幅提升。

发展成熟阶段，园区主要赚资本和产业的钱，资本上，通过资产证券化，将园区受益提前变现，很大程度上平衡了前期投资压力，并可作为优质抵押物撬动更强力的融资杠杆；同时随着客户资源的不断集聚，基于客户资源经营的收益会不断产生。（金融小镇网转载自园区在线官微）