郁亮谈万科与建行成立百亿基金：长租业务有了退出渠道，未来或收购非万科的租赁项目

3月8日，万科在深圳召开2023年第一次临时股东大会会议上。本次股东大会包括提请股东大会关于公司符合非公开发行A股股票条件、方案、预案的议案，以及募集资金投资项目可行性研究报告的议案。

对于本次万科在A股的定增，市场关注的是万科未在定价基准中明确增发价格的定价是否会高于每股净资产。万科企业（HK02202，12.800港元，市值1489亿港元）在近期折价配售3亿新股时，股价正处于“破净”状态。万科A(SZ000002，16.09元，市值1871亿元）亦是如此，截至3月8日报收每股16.09元，而每股净资产为20.73元。

在股东大会现场，万科总裁祝九胜回应“破净”配股时表示，以破净价格在H股融资，不是因为缺钱。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金使用上更灵活一些。另外，选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资，降低财务费用。

万科董事会主席郁亮在谈及万科与建行联合成立百亿规模住房租赁投资基金时指出，万科希望给泊寓的资产找到解题思路。做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能够光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道，未来基金不排除也会收购非万科的项目。

图片来源：每经记者 黄婉银 摄

“破净”配股意在资金灵活性

3月2日，万科企业发布3亿股新H股拟配售公告，配售价为每股H股13.05港元，配售价较3月1日(即配售协议日期前一日)联交所所报收市价每股H股13.90港元折让约6.12%。配售所得款项总额预计约为39.15亿港元，配售所得款项净额总额(扣减所有相关成本及费用)预计约为39.03亿港元。

来源：万科A公告

在本次临时股东大会上，有投资者提问万科为何在破净的情况下增发H股，A股定增方案落地时是否也会出现类似的情况。

“我们在做这个决定之前，内部也经过多轮讨论，也非常纠结。”祝九胜回应道，万科不是因为缺钱而发的H股。一方面，去年‘三支箭’的政策出来对行业信心起到了提振，部分一二线城市出现了结构性的机会，万科也想把握这个机会。另一方面，A股增发资金的用途主要用于现有的项目，就是保交付，多余的部分用于补流。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金使用上更灵活一些。另外，选择这个时机发H股也是希望偿还部分境外债务性融资，降低财务费用。

对于A股的增发定价情况，祝九胜进一步表示，万科会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。

根据《上市公司证券发行注册管理办法》规定，只有控股股东或实际控制人、或者通过参与增发能够成为公司控股股东或战略投资者的人士才可以提前确定为增发对象。因此万科第一大股东深铁，无法在预案阶段明确将其作为万科本次非公开发行的发行对象。

至于后续深铁集团会不会在竞价阶段参与此次发行，万科董秘朱旭表示，这需要由深铁集团根据中国证监会、香港联交所，特别是最近刚刚出台的注册制新规的要求，结合其自身的情况进行综合研判。

未来或收购非万科的租赁项目

在本次临时股东大会上，郁亮发言较少，大部分时间都是祝九胜在回应相关问题。

去年12月，万科集团发文，经总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

祝九胜也在股东大会上回应设立联席总裁一事，“第一大原因是基于我本人的经历、以及时间精力非常有限，我干了20多年的银行，中间经过一年的空档后入职万科，我这种背景对不动产方方面面的认知、能力、技能是有不足的，好在身边的其他合伙人能够相互补位、相互补台。这个安排一方面是让公司经营管理能够更好，事人能够更匹配；另外一方面也是我个人有点小私心，确实管不过来，时间精力不许可，这是基本的考虑。在对外正式宣布之前，我们内部按这个分工已经试运行了超过一年，效果很好。”

郁亮仅回答了万科与建行联合设立百亿规模住房租赁投资基金一事。今年1月，万科宣布与建行合作设立建万住房租赁基金，募集规模为人民币100亿元，坚持投资于住房租赁基本定位，主要投资于公司及其下属子公司（以下简称万科集团）及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。

“我们希望给泊寓的资产找到解题思路。我们做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道。”

郁亮指出，从行业来说，未来房地产要进入新的发展阶段，新的发展阶段一定会有租购并举，这也是区别于上一个发展阶段很重要的特点。未来基金不排除也会收购非万科的项目，万科的经营能力和服务能力是足够的，可以支持把经营业务做得更大。和建行合作成立的住房租赁投资基金，无论是对于万科发展长租公寓，还是对租购并举时代探索房地产发展新模式都是意义很大的。

来源：每日经济新闻