百强物企“步伐”放缓，国企成并购新常客

2022年，物业行业管理规模增速放缓，呈现“稳步拓展、高质增长”态势。

据中指院发布的《2023中国物业服务百强企业研究报告》显示，2022年，百强物业企业管理面积均值达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点。

与此同时，百强物业企业合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

“面对市场的不确定性，去年各家物业企业都在有意收缩扩张的脚步，对新拿标的的品质有了更高要求。”彩生活服务集团执行总裁刘宏才在接受蓝鲸财经采访时表示。

“并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，并综合考虑战略协同和投后管理的难易程度。”据弘阳服务首席投资官杨彬斌透露，目前物业并购市场更趋理智，“之前不少企业因为资本市场需求，并购主要为了扩张，这也导致标的PE估值在20倍甚至更高，从去年开始，大部分标的PE估值为5到8倍。”

以弘阳服务为例，在投资布局方面，坚持“做透大江苏，深耕长三角，做强中心城”，2022年在管项目285个，合约面积规模5483.09万平方米，相较同期增速为4.24%，在管面积4486.4万平方米，其中商业在管项目面积376.34万平方米，其中市场外拓面积达2140.67万平方米，占在管面积的47.71%，相较同期增速为11.78%。

相较于民营物业企业更为聚焦的发展思路，2022国企并购活跃度提升，华润万象生活、中海物业、金茂服务、远洋服务、京城佳业等国企赫然在列，扛起了并购大旗。

“把规模做大做强，我觉得这是市场化物业公司必备的条件。只有做到了一定的规模，占有了一定的市场份额，那么才可能把自己的品牌树立起来。”在联投城市运营公司党委书记、董事长兼执行总经理鞠玲看来，“1+N组阁制”，就是由1名总经理牵头、自主邀约N名副总方式公开竞聘。管理结构优化，有效提高了运营效率。

据了解，2022年，湖北联投城市运营加速外拓，业务布局全国7省25市，涵盖城市服务、公建业务、商服项目等。

伴随扩张规模的放缓，2022年，百强企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%，较上年下降3.59个百分点，近几年首次低于11%。

其中，社区增值服务均值约1.65亿元，同比增长6.57%，受疫情及宏观经济影响增速放缓，空间运营、资产运营、生活服务三大主要板块合计收入占比约83.27%。

“虽然整体看百强企业开展的社区增值服务种类齐全，服务多样，但对于每一家企业而言，社区增值服务呈现出业务更聚焦、优势资源整合更突出的特点。”中指研究院常务副院长黄瑜表示，百强企业在布局社区增值服务过程中不是盲目地追求服务种类多样，而是重点发力1-3项细分业务，并在该领域取得一定竞争优势，将服务做专做精，其他服务则是量力而行。

刘宏才表示，未来的物业一定是存在独特的专业优势的。有的物业可能擅长房屋装修，有的可能擅长资产管理交易，有的可能能提供超额的服务体验如社区养老、社区托管等，都会发展出基于品质基础上，为业主提供更加丰富且专业的增值服务。