一个巨无霸平台崛起

我们所熟悉的一个时代结束了。

今年5月，新财富发布了《2023新财富500富人榜单》。一如地产行业式微，地产军团的财富正在疯狂缩水——从数据来看，入榜的地产富人数量从2020年的61人，直线下降至2023年的32人，足足减少了29名。而富豪洗牌，或多或少是一个行业故事重写的时刻。

当行业进入重新分配蛋糕的周期，意味着有人可能退出历史舞台，有人可能迸发力量崛起。当我们重新把视野扫向中国房地产江湖，现有格局已经发生巨大变化。这当中，令人印象深刻的是昔日“地产航母”合生创展，现在化身为一个集结科创色彩的综合性投资平台。

当中国庞大的房地产商开始转舵，合生创展或许是一个值得研究的转型案例。

31年历程

中国地产航母崛起史

时间回到1992年，朱孟依创办合生创展，自此开启了一段地产神话。

犹记得，1998年合生创展登陆港交所，成为国内最早进入香港资本市场的房地产开发企业之一。紧接着，公司在2004年拿下百亿销售规模，成为中国首家销售规模突破100亿元的房地产企业。

彼时，恒大还未上市，碧桂园尚未崭露头角，但合生创展已经站上中国房地产金字塔顶端的位置，位居“华南五虎”之首。对此，原万科董事会主席王石曾如此评价：“合生创展才是中国房地产界的航空母舰。”

透视背后，合生创展另辟蹊径，不搞地产企业常用“快周转”策略，而是一直坚持着“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式。在外界看来，当华南“四虎”在房市攻城略地的时候，合生创展的“慢节奏”曾经错失了不少机会，导致销售规模增长缓慢，一度跌出房企销售百强榜单。

然而，看似掉队的合生创展却藏着另一面——毛利率长期保持远高于行业的水平。近几年，国家出台了“三道红线”和“两集中”供地政策，不少房企现金流受到限制，面临债务违约。而合生创展通过独有策略始终保持较低资产负债率、借贷成本逐年下降以及充足安全的现金流。目前，合生创展的主体信用及债券信用等级为AAA级、标普信用评级B级、惠普B+、评级展望均为稳定。

与此同时，当大多数同行仍将目光聚焦在房地产业务时，合生创展却已经开辟了另一个江湖。2020年1月13日，合生创展宣布“二代接班”。彼时公告显示，自2020年1月10日起，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕接任董事会主席。

进入朱桔榕时代，合生创展开始大刀阔斧改革。当年6月，合生创展正式将股权投资业务纳入主要业务板块，包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资。所以，后来当地产行业风声鹤唳之际，合生创展的融资渠道依然顺畅。2022年1月，合生创展发行了2.5亿美元可转债，本次发售吸引了包括贝莱德在内的大量优质长线价值投资者的踊跃参与。

投资人用脚投票。一直以来，合生创展坚持深耕环渤海、长三角、大湾区一二线核心城市，在北京、上海、广州等地拥有大量优质资产，土地储备近3000万㎡，这些持有早、成本低、溢价高的优质土地，不仅贡献了可观的销售及利润，也为其隔离了三四线市场下行的风险。

其中，留给地产同行印象深刻的是，合生创展一直秉承着“中高端精品战略”发展战略，升级了“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼及公寓”三大住宅产品线，先后推出市场热销的合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等一系列精品，率先构建出了属于地产行业的特色产品IP。

未来房企将由规模导向和速度导向的发展模式，转向产品力和服务力导向。尤其当房子逐步回归到居住属性，合生的明星标杆系列——“缦系”产品迅速脱颖而出。2018年，合生联袂奢华酒店之父Adrian Zecha先生共创全新品牌MAHÁ。值得一提的是，MAHÁ合生创展的首个协作项目，也是MAHÁ在中国的第一个著作，便是北京赫赫有名的霄云路8号。

合生创展“缦系”产品善于结合城市特色打造独特的产品，因而自带热销体质。譬如，今年一季度末首次开盘的缦云上海，每分钟成交近3000万元，成交均价接近12万元/平方米，刷新杨浦区新房最高单价。二批次加推入围分达到81.68分，是今年以来杨浦新房最高积分，短短2个月时间两开两罄，共实现销售额48.3亿元。

数据显示，缦合北京（霄八）、缦云北京（分钟寺）、缦云广州（帝景山庄）、缦云上海（滨江苑）等北上广四大高净值资产项目，可售总货值超1,500亿元，为公司销售提供一线优质资产支撑。

此外，合生创展积极拓展商业版图，现共有物业发展、商业地产、物业管理、基建和投资五大业务。其中，新纳入的IP物业，如广州珠江帝景商业、骏景北商业、上海滨江苑121商业地块等，预计在未来5年内完成孵化。

强基固本，这家鲜少走到公众面前的房企越过30余年，已经从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司，缔造另一段商业传奇。

第二条增长曲线

除了熟知的住宅地产外，合生创展的版图还拓展至商业地产、物业管理和产业投资、基建板块，并驱发展构成了完整的商业生态。其中，合生创展拥有百余个商业地产项目，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，商业板块涵盖城市综合体、社区集中商业、产业园业务板块。

物业管理方面，2022全年，该板块收入约为29.89亿港元。此外，从2022年中起，合生创展旗下的康景物业在全国30余座城市的200多个项目中启动了“匠心筑家”行动相关服务，进一步提升服务质量；产业投资板块则向房地产上下游延伸，涵盖基建、设计研究院、金融投资、科技产业园、文教地产、养老地产等产业，打造了全景式企业生态圈。

近一年，合生创展的租金收入部分取得了长足发展。数据显示，当前合生创展年商业板块收入近十年年复合增长率为24.32%，未来5年左右预计达到百亿年租金的规模。

值得一提的是，合生创展还尝试了股权投资业务。具体来看，合生创展的投资业务主要通过旗下合生资本进行资本投资及管理，搭建资金、资产、资源全周期资本生态链循环体系，投资于地产、商业不动产、城市更新、私募股权、二级市场等领域，重点投资高科技、医疗健康、新消费等行业。

对于配置结构，合生创展曾表示：“60-70%的中长期战略投资，30%左右做一些财务性的投资。”而特殊之处在于，合生创展投资方向集中在科技领域、医疗领域、新消费、供应链等领域，虽然与地产关系并不大，但却可以相互配合产生协同效应。

不过相比于投资，合生创展还在做一件影响更加深远的事情——科技创新。

比如在数字营销侧，合生创展将科技赋能融入到营销的各个环节。2020年底，合生创展就成立电商管理中心，全面发力线上营销，建立了“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的线上营销模式；去年合生还启动“合房宝”小程序，提升在线获客能力。

过往几年，很多地产公司都在尝试用线上直播的形式卖房，但效果可能并不尽人意。这是因为线上卖房需要打通多个节点，背后细节远比想象中复杂——网上样板间、网上带看、网上讲解等多个功能等较为简单，很多公司可以实现；难点在于后续的网上订房乃至网上签约、贷款、备案等环节，这需要协调房企、银行、房管局等多个环节，很多企业很难打通，也是不少公司数字营销效果差的关键所在。

而合生创展房地产开发全流程的系统则可以全链条解决这一问题。“起码从系统开发上，我们一直到订房这个阶段已经实现线上化。再到签约阶段，我们的系统也已经具备这个功能，只需跟房管局的系统打通就可以了。”一位来自集团内部的高管曾在公开采访中表示。

当然，这只是合生创展科创版图的冰山一角。科技创新渐渐流淌进入一家房地产商内部，虽然这件事情并不能直接体现在财务数据上，却在潜移默化地帮助合生创展完成历史转型。

当中国房企集体转身

不破不立，经历“至暗时刻”的中国地产企业集体吹响多元化号角。

地产行业的黄金时代已经过去，蒙眼狂奔的时光也一去不复返，整个地产行业正在从杠杆驱动的“指数牛市”，变为管理红利驱动的“结构市场”。在新时代背景下，地产企业单纯依赖资源获取实现获利的时代已经结束，接下来是房企个体能力的比拼。

而随着红利期结束后，中国地产企业开始焦虑一件事情：未来的增值点在哪？

在迷茫中，碧桂园、万科、合生创展等头部房企积极探索，谋求多元化发展，各自走出了属于自己的转型之路。

如你所见，这几年有的地产公司围绕着地产主业涌入机器人赛道。比如碧桂园成立了建筑机器人公司博智林，美的置业战略投资云迹科技，探索机器人服务地产新应用。万科更是在生猪养殖、物流地产等方面进行了布局。

就连在当下竞争极为激烈的新能源汽车赛道，也挤满了一众房企。早在2018年，恒大集团宣布造车，并宣称“要开辟一条和全世界车企不一样的造车路。”不过历经数次爽约，恒大汽车才推出第一款车型恒驰5；而宝能战略投资的观致汽车几近停摆；雅居乐持股的威马汽车深陷危机……虽然勇气可嘉，但略为遗憾的是无论下场造车还是投资造车新势力，地产的副业似乎并不是那么顺利。

粗略数下来，汽车、医疗健康、物流地产、机器人等行业，头部房企都有过布局。一份数据显示，TOP30房企中，70%的企业都发布过多元化业务战略；TOP100房企中，有97%的企业布局了多元化业务。

然而，挑战同样摆在眼前。“地产毛利都是30%以上，其他行业能达到30%毛利并不多。现在地产企业转型做机器人、养猪、造车，其实大家都在做各类尝试，从以前以土地导向的开发性地产到现在服务性转型，不过大家还没有很成功的路径。”一位地产人士曾在公开场合如是说。

归根结底，主业才是根本。未来，地产企业的多元化转型还需围绕着地产做文章，只不过思路要从土地开发向资产管理转型。无论是物流地产、养老地产，还是公寓出租、物业管理、智能家居甚至社区金融，这些住宅相关的业务生态都有可能诞生下一个行业增长点。

以合生创展为例，为了打造第二增长曲线，向房地产上下游行业延伸，地产、商业、基建、合生活、投资等五大板块协同发展，全产业链企业生态圈已趋成熟。

当前，合生创展构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台，实现从地产旗舰向“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”的成功转型。

繁华如烟，中国地产行业进入高质量发展时期，先行者率先蹚出一条“去地产”的道路。未来十年，地产巨头转身后又将缔造怎样的成绩呢？一切交给时间。