公募REITs再迎纲领性文件

近日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资[2021]958号，下称“958号文”)，就试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求等进一步提出指导意见，市场有望迎来更多的公募REITs产品。

“958号文”对公募REITs试点区域、基础资产范围、募集资金用途、资产质量试点区域、强化扩募、调整中介机构准入条件等16个方面提出了新的要求。

某基金机构表示，“958号文”主要影响体现在四个大的方面：一是区域扩大，基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国，符合条件的项目均可申报；二是新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等试点。

三是进一步提高了首发规模的要求(10亿元)，对原始权益人扩募能力进行量化要求(20亿元)，鼓励资产储备丰富的发起人以体量较大的优质资产发行公募REITs；四是将净回收资金用于新建项目的比例提高到90%，计算口径明确为“扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金”。

一基金经理称，公募REITs试点范围的扩大对各市场参与主体具有重要意义。对于原始权益人来说，各个地区、持有不同基础资产的原始权益人只要资产符合试点要求均可以申报REITs，不再局限于某些重点区域或某几类资产。

对投资人来说，符合公募REITs试点阶段的基础设施资产规模进一步增加，有利于公募REITs市场快速扩容，有利于公募基金寻找到更多的优质资产提供给市场，进而扩大公募基金规模。

尽管公募REITs所涉及的基础资产范围扩宽，但在标准严格、高度竞争的业态中，项目挖掘难度并没有明显下降。

首批试点项目成功发行，平稳运行，很多企业对公募基础设施REITs的态度也从观望转向积极探索，基金公司寻找项目的难度有所下降。但各家基金公司之间的竞争也更加激烈。在新增的试点行业中，基金管理人会优先选取市场空间大、现金流稳定性比较好的行业。

公募REITs试点范围放开后，理论上难度会有所降低，但能否挖掘出好项目，还要看审核机构对“有代表性”的理解和定义。目前基金管理人挖掘项目难度仍然很大。原始权益人的态度也非常重要，对产品认知不足的原始权益人，会认为发行REITs就是出售资产，或者将公募REITs理解为融资产品的，积极性相对不足。

随着首批公募REITs的成功发行及平稳上市，市场对更多产品充满期待。

“958号文”推出，公募REITs将加强对于项目储备的管理，全国各地更多符合条件的项目纳入试点项目库。未来公募REITs的发行有望达到常态化、规范化、市场化。

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