新规解读《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》
发布者：金融小镇网 发布时间：2023-04-18 17:33:37
2023年2月20日，为落实中国证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务，中国证券投资基金业协会（“协会”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（“《不动产基金备案指引》”），明确在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，允许符合一定条件的私募股权投资基金管理人按照要求募集设立不动产私募投资基金（“不动产基金”），进行不动产投资试点。
本文主要就《不动产基金备案指引》的要点进行梳理，以供相关方参考。
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一、 不动产基金投资范围
不动产基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，具体是指：
存量商品住宅 | 指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等 | ||
保障性住房 | 指已取得国有土地使用证，为解决住房困难问题而搭建的限定标准、限定价格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等 | ||
市场化租赁住房 | 指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房 | ||
商业经营用房 | 指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等 | ||
基础设施项目 | 指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G 基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施 |
根据《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（2017年7月13日起实施）规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。其中热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。按此政策，以非热点城市的普通住宅地产、保障性住房地产、商业地产、工业地产等房地产项目为投资标的的基金并不受限，但房地产基金整体数量及规模仍呈逐年下滑趋势，根据协会公布的数据，2022年房地产基金数量、规模较2021年分别下降14.6%和7.89%。
此次发布实施《不动产基金备案指引》的亮点之一即为突破了现行规则对热点城市商品住宅的投资限制，允许管理人在申请试点后投向符合条件的存量商品住宅、市场化租赁住房等特定居住用房项目，为私募基金参与存量商品住宅项目投资提供了制度和实务指引。同时，根据指引规定，管理人开展存量商品住宅、市场化租赁住房等股权投资业务，必须申请试点资格；开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务则既可以申请试点，也可继续适用现行规则，但仅可在通过试点不动产基金备案后方可适用指引的特殊政策（例如对外投资的股债比、基金杠杠及基金贷款等）。
二、不动产基金管理人条件
根据《不动产基金备案指引》规定，申请试点不动产基金的管理人应当符合如下条件：
1. 在协会依法登记为私募股权投资基金管理人； | |||
2. 出资结构稳定，主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更； | |||
3. 主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外； | |||
4. 具有完善的治理结构、管理制度、决策流程和内控机制； | |||
5. 实缴资本不低于 2000 万元人民币； | |||
6. 具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于 50 亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于 100 亿元人民币（如基金投资者均为机构投资者的，在管不动产投资本金不低于 30 亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于 60 亿元人民币）； | |||
7. 具有 3 个以上的不动产私募投资项目成功退出经验； | |||
8. 具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于 8 名具有 3 年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有 5 年以上经验的不少于 3 名； | |||
9. 最近三年未发生重大违法违规行为； | |||
10. 中国证监会、协会要求的其他情形。 | |||
根据该等要求及协会关于《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》起草说明中的提示，管理人具有不动产投资管理经验，此处计算的不动产投资本金，仅指基金实缴且投向项目的股权本金金额（不包括增值部分），外部贷款杠杆部分以及投向不动产FOF基金规模均不予认定。此外，未备案私募基金规模，关联管理人名下管理规模不予认定，认定规模的投资项目仅为住宅地产、商业经营用房、基础设施项目。
三、不动产基金要素
根据《不动产基金备案指引》规定，我们对设立不动产基金的要素汇总梳理如下：
基金类型 | 私募股权投资基金 | ||
实缴规模 | 首轮实缴募集资金规模不低于3000 万元人民币，且自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20% | ||
合格投资者 | 首轮实缴出资不低于1000万元人民币； 以合伙企业、契约等非法人形式的投资者，应当穿透核查； 但是管理人及其从业人员投资的，免于首轮实缴出资1000万元的要求 | ||
为被投企业提供借款或担保的规定 | 可以提供借款或担保，且不受“1年+20%”的限制，即为被投企业提供借款、担保的，借款或者担保期限可以超过一年，到期日不晚于基金清算完成日，借款或者担保余额不受基金实缴金额20%的限制；此外，不动产基金还可以将基金财产对外提供抵质押，通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。 不动产基金可以向如下被投企业提供借款或担保：基金有自然人投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业75%以上股权，则投资金额不得低于对该被投企业总出资金额的1/3（即股债比不得低于1:2）；基金全部为机构投资者的，不动产私募投资基金应当持有被投企业 75%以上股权，或者持有被投企业 51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制，则股债比可由基金合同自行约定 | ||
托管 | 强制托管 | ||
扩募 | 在基金合同约定的投资期内，经全体投资者一致同意或经基金合同约定的决策机制通过，可以向合格投资者扩募，且删去了《私募投资基金备案须知（2019版）》中关于投资单一项目不得超过基金最终认缴出资总额的50%的要求 | ||
杠杆与分级安排 | 可以分级、可以设杠杆，但不得利用分级安排变相保本保收益，且设置了杠杆上限，即不动产基金总资产不得超过净资产的200%（本条并未强制为分级杠杆或对外举债杠杆，为不动产基金申请贷款扩充投资资金来源提供保障） |
四、不动产基金募集、投资与管理的要求
在不动产基金募集、管理前，可于2023年3月1日后通过协会资产管理业务综合报送平台首页的政策申请模块，向协会报送相关材料，包括：
（一）拟设立不动产基金的募集计划、投资运作计划等情况；
（二）管理人主要出资人及实际控制人适格证明材料；
（三）管理人实缴资本证明材料；
（四）不动产投资管理规模证明材料；
（五）不动产投资业务相关高级管理人员信息、从业人员信息；
（六）合法合规及诚信情况；
（七）中国证监会、协会要求的其他信息和材料。
在不动产基金募集过程中，管理人应当在募集推介材料及风险揭示书的“特殊风险揭示”部分向投资者揭示不动产基金的特殊风险，包括：
（一）详细披露基金投资范围、投资方式等基本情况；
（二）关联交易、单一投资标的、分级安排、抵质押、股东借款、贷款、通过特殊目的载体投向标的、契约型私募基金管理人股权代持等其他特殊风险或业务安排（如有）。
在不动产基金募集完成后，20个工作日内，管理人应办理不动产基金备案手续，并报送如下材料：
（一）私募基金合同；
（二）基金托管协议；
（三）基金招募说明书；
（四）风险揭示书以及投资者适当性相关文件；
（五）募集资金实缴证明文件；
（六）底层投资协议、投资框架协议或具体投资方案（如适用）；
（七）项目公司已经取得的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，以及证明项目主体建设工程进展的证明文件材料（如适用）；
（八）协会要求的其他信息和材料。
在不动产基金运营过程中，管理人需履行定期信息披露的要求：
（一）按季度制作不动产基金财产管理报告并向投资者披露；
（二）按季度向协会报送不动产基金运行情况，并在年末向协会报送不动产基金整体运作情况。
来源： 浩天法律评论
